طريقة الحساب
قسط العقار ليس سداد القرض فقط. البنوك وميزانية الأسرة تنظر إلى القسط الكامل: أصل القرض والفائدة، ثم ضريبة العقار والتأمين إن وُجدت، وأحيانًا تأمين الرهن (PMI) في أمريكا ورسوم اتحاد الملاك أو الصيانة.
القسط الأساسي = ق × ر ÷ (1 − (1 + ر)−ن) · ق = السعر − المقدم، ر = الفائدة ÷ 12، ن = السنوات × 12 القسط الكامل = القسط الأساسي + السعر × نسبة الضريبة ÷ 12 + التأمين ÷ 12 + PMI + رسوم الصيانةمثال محلول. عقار سعره 400,000 بمقدم 20% (80,000)، فالتمويل 320,000 بفائدة 6.5% لمدة 30 سنة. القسط الأساسي 2,022.62. ضريبة عقار 1.2% سنويًا تضيف 400,000 × 1.2% ÷ 12 = 400، وتأمين 1,500 سنويًا يضيف 125. ومع مقدم 20% لا يوجد PMI، فيكون القسط الكامل 2,547.62 شهريًا. وعلى مدار 30 سنة تصل الفوائد وحدها إلى حوالي 408,143.
التمويل العقاري في السعودية والخليج ومصر
- التمويل الإسلامي (مرابحة أو إجارة): البنوك تذكر «نسبة ربح» بدل الفائدة، لكن القسط الثابت يُحسب بنفس الطريقة الحسابية. قارن بين العروض بـمعدل النسبة السنوي (APR) الذي تلزم البنوك بالإفصاح عنه لأنه يشمل الرسوم.
- لا يوجد PMI في السعودية والإمارات ومصر، فاتركه صفرًا، واكتب بدلًا منه تأمين الحياة أو تأمين العقار الذي يطلبه البنك ضمن التأمين السنوي.
- ضريبة العقار: لا توجد ضريبة عقار سنوية على السكن في السعودية والإمارات، فاتركها صفرًا. أما ضريبة التصرفات العقارية في السعودية ورسوم التسجيل في دبي فتُدفع مرة واحدة عند الشراء وليست شهرية.
- الفائدة المتناقصة أم الثابتة؟ الحاسبة تفترض رصيدًا متناقصًا. بعض العروض تذكر «نسبة ثابتة على أصل المبلغ» وتكون تكلفتها أعلى، فاطلب من البنك المعدل السنوي الفعلي.
كيف تخفض القسط؟
- دفعة مقدمة أكبر تقلل مبلغ التمويل (وفي أمريكا تلغي PMI عند 20%).
- مدة أقصر تعني قسطًا أعلى لكن فوائد إجمالية أقل كثيرًا.
- كل 0.25% أقل في الفائدة على 320,000 يوفر حوالي 50 شهريًا لمدة 30 سنة.
لجدول السداد شهرًا بشهر استخدم حاسبة القرض، ولقسط السيارة حاسبة تمويل السيارة.